Typy hodnot v oceňování

2024 Autor: Henry Conors | [email protected]. Naposledy změněno: 2024-02-12 05:08

Náklady jsou jednou z klíčových charakteristik předmětu občanskoprávní transakce. jaké jsou jeho znaky? Jak jsou klasifikovány hodnoty? Za jakým účelem v podnikání nebo v obchodu s nemovitostmi se příslušné ukazatele počítají a jakými metodami?

Co je „cena“a „odhad“

Než prozkoumáme typy hodnoty a související důvody pro její klasifikaci, definujme, co to je. Kritérií, která by umožnila dát mu mezi světovými a ruskými ekonomy jednoznačnou charakteristiku, je poměrně hodně. Mezi nejoblíbenější patří toto: náklad je peněžní částka, která je stanovena jako podmínka transakce v procesu interakce subjektů občanskoprávních vztahů v očekávaném okamžiku převodu vlastnického práva nebo jiných mechanismů užívání předmětu. Pojem „posouzení“je zase spojen s mechanismem pro stanovení příslušné částky.

Aspekty hodnocení

Předměty hodnocení mohou být nemovitosti, služby, doprava, předměty pro domácnost, duševní vlastnictví – vše, co občanské právo stanoví jako možný předmět transakcí s fyzickými a právnickými osobami. Postup pro stanovení peněžní hodnoty,jejichž převod z jednoho subjektu právních vztahů na jiný je základem pro převod vlastnického práva, se provádí metodami uznávanými oběma stranami. Mohou je nabízet i třetí strany, ale po dohodě s hlavními účastníky transakce.

Tyto nebo jiné druhy hodnoty zboží, majetku nebo služeb lze určit v závislosti na povaze právních vztahů na žádost stran nebo na základě právních požadavků. Takže například při transakcích s nemovitostmi je použití odhadců v mnoha případech povinné pro registraci vlastnictví.

Přístupy hodnocení

Hodnocení, stejně jako např. určení typu hodnoty, lze provádět v rámci různých přístupů. V ruské obchodní praxi existují tři hlavní: ziskové, srovnávací a nákladné. Zvažte jejich podstatu.

Příjmový model zahrnuje použití metod, které jsou založeny na výpočtu předpokládaného výnosu z možného využití novým vlastníkem předmětu hodnocení – například pronájmu. Srovnávací model zahrnuje studium čísel charakterizujících typy majetkové hodnoty některých objektů s ukazateli jiných, které jsou v základních pojmech velmi podobné. Například odhadce při určování vhodného peněžního ukazatele pro byt zpravidla studuje stávající návrhy na trhu s nemovitostmi. V rámci nákladového modelu jsou kalkulovány možné náklady, které jsou nutné pro udržení objektu v řádném funkčním stavu. Pokud,Řekněme, že si člověk koupí traktor, pak odhadce, kterého najal, musí při určování nákladů na tento druh dopravy vzít v úvahu potenciální náklady spojené s opravou zařízení.

Výsledek odhadu hodnoty

Po analýze typů hodnot nemovitostí a poskytnutí vhodného ocenění lze výsledek použít jako vodítko pro stanovení konečné ceny transakce. Nebo pro jiné účely - například při uzavírání pojistné smlouvy, poskytování úvěru, prodeji podílu atd. Uvažme, jaké typy hodnot se rozlišují při posuzování různých předmětů ruskými odborníky. A také, jak lze relevantní informace využít v praxi.

Klasifikace hodnoty

Jaké typy hodnoty konkrétního předmětu hodnocení rozlišují moderní odborníci? Je zde mnoho klasifikačních kritérií. Zvažte jeden z nejběžnějších modelů mezi ruskými ekonomy.

Obsahuje zejména tržní hodnotu. Jedná se o cenu, jejíž hodnota je v době oceňování předmětu pevná, za předpokladu, že se předpokládá prodej v konkurenčním segmentu. To znamená, že předpokladem pro stanovení správné ceny je dostupnost veřejných informací o zásadách tvorby cen produktů, absence významných vnějších (regulačních) faktorů ovlivňujících cenu.

Uvažovaný model má hodnotu investice. Jeho ukazatele jsou identifikovány za účelem poskytování informací zájemcům o investování do určitého objektu. V některých případechhodnota investice se může shodovat s tržní hodnotou. Ale není tomu tak vždy. Někdy se současně s investiční hodnotou počítá i likvidační hodnota objektu. Jeho hodnota vyjadřuje pravděpodobnou výši možného výnosu při dalším prodeji předmětu transakce.

Existuje katastrální hodnota. Účelem jeho založení je zápis objektu do určitého státního nebo oborového registru s následným využitím informací příslušnými výpisy. Zpravidla se v tomto případě bavíme o výpočtu daní. Katastrální hodnota je obvykle nižší než tržní hodnota, pokud jde o nemovitosti, nebo se jí přibližně rovná.

Existuje také něco jako pojistná hodnota. Jedná se o výpočet výše plateb podle pojistné smlouvy. V některých případech se současně s ním kalkulují i reprodukční náklady objektu. To se stane například tehdy, pokud z příslušné dohody s pojišťovnou nevyplývá peněžní náhrada, ale uvedení věci do původního funkčního stavu v případě poškození nebo poruchy.

Zvážili jsme tedy 4 typy hodnot, které jsou nejběžnější v ruské ekonomické škole, a také několik vzájemně se doplňujících hodnot. Tento seznam samozřejmě není vyčerpávající. Existují soukromé typy tržní hodnoty, stejně jako investiční nebo katastrální, které se týkají vlastností objektů s různým, volitelně, právním statusem. Nyní přejdeme ke studiu podstaty objektů, ve vztahu k nimž se vypočítává odpovídající parametraspekt praktického významu.

Ocenění podniku

Samozřejmě existuje mnoho specifických typů objektů, ve vztahu k nimž se určuje hodnota. Mezi nejčastěji se vyskytující v ruské obchodní praxi patří obchod a nemovitosti. V prvním případě se hodnotí celková aktiva firem, principy řízení a činnosti generující zisk. Před studiem typů podnikové hodnoty bude užitečné určit cíle, kterým subjekt odpovídajícího hodnocení čelí.

Proč si cenit podnikání? První možností jsou zde vyhlídky na prodej podniku. Majitel společnosti se může rozhodnout pro další podnikání, ale nejprve je výhodné převést stávající do rukou jiného vlastníka. Podnikové hodnocení lze také provádět pro zlepšení kvality řízení společnosti, pro identifikaci možných nedostatků v systému řízení. Další možností je upoutat pozornost investorů v případě, že není dostatek provozního kapitálu, nebo si společnost dala za úkol rozšířit trh, v důsledku čehož je potřeba dalších finančních prostředků. Ocenění podniku lze provést při žádosti o úvěr - je to ona, která zpravidla slouží jako vodítko pro rozhodování banky o poskytnutí úvěru.

Hodnoty ocenění podniku

Jaké typy hodnot se používají při oceňování podniků? Jaké principy se zde nejčastěji používají? Hlavní typy hodnot, které jsou použitelné ve vztahu k oceňování podniku, jsou tržní a investiční. Podle některých odborníků při zvažování možnosti koupě podnikuje vhodné, aby se partner při analýze relevantních vyhlídek zaměřil na druhý směr. Protože typická „tržní“cena pro podnik je ukazatel, který ne vždy jednoznačně hovoří o rozvojovém potenciálu podniku. Ale pokud mluvíme o jeho identifikaci, pak klíčové principy pro výpočet potřebných čísel mohou být založeny na:

- o srovnání dostupných ukazatelů s těmi typickými pro ostatní účastníky trhu;

- o studiu konkurenčních výhod podnikání;

- na subjektivní vizi odborníků provádějících hodnocení;

- o studiu vlivu vnějších faktorů.

Pokud jde o stanovení investiční hodnoty podniku, mohou platit stejné zásady, ale kromě nich je přípustné použít i řadu dalších:

- modelování chování subjektů zapojených do podnikání (vliv faktorů);

- výpočet ziskovosti (nárůst tržní hodnoty v čase).

Konkrétní nákladové ukazatele mohou uspokojit potenciálního kupce nebo investora v závislosti na odhadované velikosti investice do podniku a na vyhlídkách na jejich návratnost. V mnoha případech mohou být investice úvěrového původu. Hodnota možného zisku by se měla nejen lišit od nuly, ale také zajistit výplatu úroků bance. Další pokyny pro rozhodování investorů, kromě ukazatelů odrážejících tržní a investiční hodnotu podniku, mohou být:

- očekávaná udržitelnost podnikání (schopnostgenerovat příjem v průběhu času);

- korelace doby návratnosti s konkurenčními podniky (možná je pro investora výhodnější investovat do jiné společnosti a pro kupujícího - získat ji);

- úroveň důvěry mezi partnery.

Výše uvedená kritéria mohou být značně subjektivní. Proto jsou v obchodní praxi tržní a investiční hodnota podniku parametry, i když důležité, ale ne vždy mezi klíčové.

Dalším možným faktorem jsou náklady na druhy práce spojené s hodnocením podniku pro investici nebo případnou koupi. Pokud může být studie podniku doprovázena významnými investicemi, které neznamenají skutečný zisk (například kontaktování externích odborníků, auditorů a analytiků), je pravděpodobné, že investor nebo potenciální kupec podniku se raději nebude zabývat konkrétní firma.

Ocenění nemovitosti

Bude užitečné prostudovat, jaké typy hodnoty nemovitosti jsou a jaké přístupy se uplatňují při jejím oceňování. Nejprve si však, stejně jako v případě podnikání, definujme cíle, které sledují účastníci občanskoprávních transakcí odpovídajícího typu. Potřeba prostudovat typy hodnoty nemovitosti a obrátit se na služby odhadce vyvstává v těchto hlavních případech:

- došlo k transakci za prodej bytu, kanceláře, jiné budovy nebo prostor;

- aktiva společnosti jsou ohodnocena;

- velikost základu daně je určena majetkověpoplatky.

Samozřejmě v praxi může být více důvodů pro ocenění nemovitosti. V některých případech je například nutné kromě základních postupů stanovit i typy odhadovaných nákladů. Nebo - jako možnost - zhodnotit nemovitosti za účelem jejich převodu na státní potřeby.

Ocenění nemovitostí

Výše jsme poznamenali, že hlavními typy podnikové hodnoty jsou trh a investice. U nemovitostí lze zkoumat stejné parametry, ale zpravidla navíc přichází řada dalších. A to - katastrální a pojistnou hodnotu objektu. V některých případech je stanovena i likvidace. O rysech určování tržní a investiční hodnoty jsme již uvažovali výše. V případě nemovitostí jsou obecné zásady a metody ve formě obecně podobné těm, které se používají při oceňování podniků. Používají se pouze tehdy, když jsou více přizpůsobeny specifikům relevantního trhu: „konkurence“je nahrazena „stavem“(úroveň opravy, dokončovací materiály a jejich kvalita atd.), „ziskovost“- očekávaným „ stoupá."

Pojďme si nyní prostudovat, jak se počítají údaje pro katastrální, pojistné a likvidační hodnoty. Všechny mají určitá specifika. Každý typ stanovené hodnoty z uvedených se vyznačuje vlastnostmi z hlediska metod oceňování. Zvažte je.

Pokud se bavíme o katastrální hodnotě nemovitosti, pak odhadce bere za základ metodikupromítnout do relevantních legislativních zdrojů, doporučení Ministerstva financí a dalších resortů odpovědných za praktické využití relevantních informací o bydlení. V některých případech lze také použít kritéria specifická pro stanovení tržní hodnoty předmětu. Lze prostudovat různé technické dokumentace.

Pokud je úkolem určit pojistnou hodnotu nemovitosti, pak se v tomto případě odhadce zpravidla řídí především tržními metodami, ale přizpůsobenými skutečnému obsahu transakce prodeje a koupě. Pokud si člověk například koupí byt na hypotéku, pak může být do nákladů na pojištění zahrnuta pouze částka úvěru. A v tomto případě může být odpovídající základ pro výpočet částky podle smlouvy s pojistiteli nižší, než kdyby se za základ brala čistá tržní hodnota bytu.

Hypotéka je příkladem tržního segmentu, kde likvidační hodnota předmětu může být pro subjekty občanskoprávních transakcí prakticky významná. Pokud např. fyzická osoba nebo organizace nesplní podmínky pro splácení úvěru, banka se pravděpodobně rozhodne zastavenou nemovitost prodat. Ještě před podepsáním smlouvy o zpracování půjčky si finanční instituce může přát analyzovat vyhlídky na likvidační složku projektu.

Upozorňujeme však, že někteří odborníci považují za nevhodné používat termín „likvidační hodnota“v souvislosti s transakcemi s nemovitostmi při interakci s bankami. Případskutečnost, že ze zástavní smlouvy standardně nevyplývá povinný převod bytu do vlastnictví banky - jedná se pouze o zajištění úvěru. Zatímco v čisté podobě, likvidační hodnota implikuje výpočet ceny, za kterou bude moci vlastník předmětu (například podniku) prodat svůj majetek (řekněme z důvodu úpadku podniku). Proto by měl být dotyčný výraz ve vztahu k nemovitostem používán opatrně.

Cena je konstantní hodnota?

Mnoho moderních ekonomů si myslí, že ne. Pokud se ovšem nebavíme o tržní ekonomice, kde je místo pro mechanismus volné tvorby cen na základě nabídky a poptávky. Bez ohledu na to, jaké typy hodnoty zboží jsou studovány, každý z nich je proměnnou hodnotou, přibližným vodítkem, které mohou strany transakce použít v konkrétním okamžiku. Jsou samozřejmě odvětví, kde je volatilita příslušných ukazatelů minimální – například segmenty trhu, kde dominují vládní zakázky. To je ale spíše výjimka. Schopnost orientovat se v měnícím se prostředí nákladů je jednou z nejdůležitějších konkurenčních výhod každého moderního podnikání.