Aby lidé bydleli v čistých a zrekonstruovaných domech, užívali si procházky v blízkosti domu, je nutné udržovat fungování celého systému veřejných služeb, správně organizovat užívání společného majetku, starat se o pohodlí obyvatel a zlepšení plochy vnitrobloku. Kdo by to měl dělat? Je zřejmé, že obyvatelé bytového domu (MKD) musí odvést důležitou práci, aby zorganizovali takový orgán, který se bude v jejich zájmu kvalitně a včas starat o společný majetek a udržovat v domě čistotu a pořádek. Celá řada prací na údržbě domu se nazývá správa MKD.
Jak přesně lze implementovat MKD?
Mnoho lidí slyšelo o tom, jaké metody řízení MKD v současnosti existují. Ale často prostě není dost času na pochopení detailů, i když jsou tyto znalosti velmi užitečné.
V bytovém zákoníku Ruské federace jsou velmi srozumitelným způsobem stanoveny metody řízení MKD (část 2 článku 161). Ne všechny se však hodí do každé domácnosti. Pokud je v MKD méně než třicet bytů,bytová legislativa nabízí přímé řízení jako způsob řízení MKD. V tomto případě smlouvy s dodavateli, opraváři, uklízeči a dalšími pracovníky uzavírají vlastníci bytů, kteří se budou zodpovídat kontrolním organizacím a platit pokuty v případě problémů v oblasti požární bezpečnosti, havárií, předčasných svozů odpadků. Řízení je obvykle prováděno iniciativní skupinou obyvatel nebo vybraným zástupcem pro bono. Ale implementace činností pro údržbu a provoz MKD je hodně práce, proto je rozumné instalovat přímé řízení jako způsob řízení MKD v malých domech. Každý nájemník má svou vlastní představu o představě ideálního domu a vchodu, takže počet obyvatel přímo ovlivňuje schopnost dosáhnout kompromisu a ovlivňuje pravděpodobnost konfliktů a nedorozumění.
Druhou možností řízení MKD, specifikovanou v bytovém zákoníku, je řízení určitého typu právnické osoby. Takovou osobou může být zejména společenství vlastníků domů (HOA), bytové družstvo (HC) nebo jiné specializované spotřební družstvo (PC). Při tomto způsobu hospodaření zmocňují vlastníci bytů právnickou osobu k podpisu smluv na běžné opravy a na všechny aspekty provozu majetku domu, jakož i na poskytování vody, kanalizace, vytápění a dalších služeb.
Třetí možnost zahrnuje uzavření smlouvy s řídící organizací, která provede všechnyrozsah služeb pro MKD a zároveň nést odpovědnost za případné porušení požadavků ruské legislativy před kontrolními orgány.
Kdo rozhoduje o správě MKD?
Vlastníci bytů mají nejen kontrolu nad svou rozlohou, ale musí také udržovat společný majetek v dobrém stavu. Bytový zákoník Ruské federace proto obsahuje směrnici, aby majitelé domů rozhodli, jak bude jejich dům spravován. Před výběrem metody pro správu MKD by si vlastníci bytů měli podrobně prostudovat svá specifika, která z nich se nejlépe hodí pro dům s přihlédnutím k jeho stáří, stavu a dalším vlastnostem, a také korelovat s ochotou vlastníků spravovat svůj vlastní dům a včas platit účty za energie.
Konečná volba se provádí na valné hromadě vlastníků, která se může konat osobně nebo zorganizovat bez osobní přítomnosti všech obyvatel. Aby bylo rozhodnutí schůze platné, musí pro něj hlasovat obyvatelé, kteří mají dohromady 50 a více procent hlasů. Volbu způsobu řízení MKD valnou hromadou musí striktně akceptovat každý nájemce v MKD, a to i přes případné opomenutí samotného jednání. Pokud se schůze koná v nepřítomnosti, za účast se považuje včasné předání svého rozhodnutí vlastníkem písemně. Výsledek takové schůze vlastníků bytů je zaznamenán v protokolu o volbě způsobu hospodaření MKD, který je vyvěšen ve vchodech tak, aby každý vlastníkbytů se s ním bez pochyby seznámil. Veřejné umístění provádí iniciátor schůze do deseti dnů od přijetí rozhodnutí. Stejně tak je prostřednictvím organizace valné hromady realizována možnost změny způsobu řízení MKD
Vše výše uvedené souvisí s domy, které jsou již obsazeny. Jiná situace je ale u novostaveb. Často se stává, že v novostavbě nemají vlastnické právo všichni nájemníci, jedná se například o dlouhotrvající vlastníky akcií. Vzhledem k tomu, že tito občané nemají podle bytové legislativy hlasovací právo v otázce stanovení formy správy domu, není možné zvolit způsob správy tohoto domu.
Co se stane, když není zvolena metoda ovládání MKD?
Kodex bydlení omezuje dobu, po kterou mají vlastníci příležitost zvážit a zorganizovat proces vytvoření HOA nebo výběru manažerské organizace.
určuje řídící orgán. Zde nemá žádný z nájemců právo odmítnout a každý vlastník je povinen řídit se ustanoveními smlouvy o správě uzavřené s vybranou řídící organizací bez ohledu na to, zda mu tato smlouva vyhovuje či nikoliv. Ale vždy existuje procedurálnímožnost napravit stávající stav a před vypršením smlouvy uspořádat valnou hromadu k projednání otázky změny způsobu řízení MKD nebo řídící organizace.
Co zahrnuje údržba prostor v MKD?
Všechny služby a práce související s konceptem „údržby prostor v MKD“jsou definovány bytovou legislativou. Tento koncept zahrnuje širokou škálu služeb pro organizaci dodávek vody, elektřiny, plynu, tepla, evidenci občanů bydlících v domě, účetní služby, technický provoz, sanitární údržbu.
Technický provoz zase zahrnuje údržbu inženýrských systémů budovy a opravy. Hygienická údržba zahrnuje celou řadu opatření k udržení čistoty a pořádku v domě a na přilehlém území, např. úklid, dezinfekce, deratizace, dezinsekce.
Co dělá HOA?
Tento způsob řízení MKD jako HOA se objevuje tam, kde by někteří nájemníci chtěli mít možnost kontrolovat výdaje na údržbu svého domova. Vedení HOA nevzniká od nuly, ale je vždy vytvořeno z nejaktivnějších a nejzainteresovanějších obyvatel. A přestože takoví podnikaví občané nemají vždy plnou znalost právního základu a znalosti v oblasti veřejných služeb, důležitým faktorem úspěšné práce je touha zlepšit svůj domov. Představenstvo HOA musí provádět smluvní práci na čištění, likvidaci odpadků, údržbě inženýrských komunikací a dalších aspektechúdržbu domu a přilehlého území. Důležitou funkcí HOA je také udržování pořádku a dodržování hygienických a požárních norem. Finanční stránka řízení zahrnuje přítomnost účetního v HOA, který vede záznamy o finančních prostředcích, které jsou převedeny nájemníky na platby za energie, a také o penězích, které jsou vynaloženy na potřeby domu. Další příjem HOA lze získat z pronájmu jakékoli části společného majetku.
Pokud se majitel sám rozhodne, zda se chce stát členem HOA nebo ne, pak zase HOA nemá právo odmítnout přijetí do svých řad, i když náhle ostatní členové HOA bude oponovat. Neochota stát se členem HOA je někdy spojena s nutností platit za doplňkové služby – ostraha na parkovišti a u vjezdu, záhony na dvoře, videokamery na patrech. Pro členy HOA je platba povinná, pokud správní rada HOA učinila takové rozhodnutí. Východiskem z této situace může být individuální dohoda s HOA, ve které budou všechny poplatky předem schváleny.
Jak funguje správcovská společnost?
S přímým uzavřením smlouvy mezi vlastníky a specializovanou správcovskou společností se očekává, že bude poskytovat údržbu a sanitární služby v domácnosti, stejně jako opravy na vysoké úrovni, jako profesionální a zkušení specialisté pracující v správcovská společnost bude schopna správně posoudit potřebu a složitost práce, vybrat vhodné materiály, pozvat správnéspecialisté. Pokud správcovská společnost pracuje s několika domy, pak jsou možné i nižší náklady na práci a služby. Komunikace se správcovskou společností je však často obtížná a i malý incident, jako je spálená žárovka, může být několik dní nepohodlný.
Dohoda se správcovskou společností: co je nejdůležitější?
Nejdůležitějším krokem v procesu stanovení jednoho ze způsobů řízení MKD je vypracování a uzavření smlouvy se správcovskou společností. Obsah smlouvy určí budoucí vztah mezi nájemci a správcovskou společností, včetně možnosti ukončení smlouvy v případě nepoctivého plnění funkcí údržby domu. V textu smlouvy musí být uveden veškerý majetek domu, druhy a četnost prací a služeb, které bude správcovská společnost povinna provádět, výše a načasování všech plateb, které budou muset vlastníci platit. Ve smlouvě si také můžete předepsat postup hlášení obyvatel o provedené práci. Pokud tak neučiníte, měla by být zpráva zaslána vlastníkům jednou ročně.
Proč se shromažďuje rada MKD?
Další povinností nájemníků je zvolit si radu domu v případě, že ze způsobů řízení MKD byla zvolena varianta se správcovskou společností. Ve skutečnosti jsou hlavními úkoly zastupitelstva formulace návrhů a kontrola probíhajících prací. Na schůzi vlastníků dávají členové rady návrhy, co přesně je potřebaopravit, které aktuální opravy lze odložit na příští rok a které vyžadují neodkladná opatření, komu a k jakým účelům lze pronajmout společný majetek a další aspekty údržby MKD a sadových úprav. Mezi úkoly zastupitelstva patří také prostudování smluv a dohod, které navrhují vlastníci uzavřít za účelem ochrany práv a zájmů obyvatel domu. Na základě výsledků projednání rada činí závěry a doporučení ke všem dokumentům. Dá se říci, že rada MKD zefektivňuje projednávání důležitých záležitostí na schůzích vlastníků, spolupracuje s řídící organizací a kontroluje plnění podmínek smlouvy o správě.
Pro a proti různých forem řízení MKD
Pokud provedeme srovnávací popis metod zvládání MKD, můžeme vyvodit následující závěry. Zásadní rozdíl spočívá v tom, že přímé řízení zahrnuje řešení všech záležitostí obyvateli domu. Zatímco další dva způsoby řízení MKD umožňují přenést břemeno odpovědnosti na bedra předsedy HOA nebo vedení řídící organizace. Na druhou stranu při samostatném vedení můžete s prostředky mnohem mobilněji operovat a flexibilně přizpůsobovat výběr prací a služeb aktuální situaci. Obyvatelé, kteří přímo spravují dům, mohou dokonce výrazně snížit své náklady na opravy a údržbu tím, že si vyberou dodavatele podle svých přání, pokud jde o cenu práce a služeb.
Zároveň charakteristický ryspo dohodě se správcovskou společností obdrží profesionální služby v souladu s požadavky zákona. Při správě nájemníků nebo formou HOA se lidé se speciálním vzděláním a dovednostmi ne vždy podílejí na organizování údržby domu, takže mohou být vyžadovány dodatečné náklady na školení personálu v oblasti bydlení a komunálních služeb a legislativy. Řídící organizace mají také zpravidla k dispozici specializované vybavení, které jim umožňuje poskytovat mnoho služeb na vyšší úrovni. Obecně platí, že všechny metody řízení MKD mají své vlastní nuance, které je třeba vzít v úvahu při výběru.
Kam se obrátit v případě problémů se správcovskou společností?
V případě závad v údržbě domu (např. nebyly včas odvezeny odpadky z kontejnerového stanoviště, nebyl za mokra vyčištěn vchod, byly natřeny stěny ve výtahu a další porušení) je vhodné nejprve kontaktujte přímo správcovskou společnost s požadavkem na odstranění problémů. Pokud správcovská společnost neodpoví, měla by být zaslána stížnost k ověření Státnímu inspektorátu bydlení.
Existují však alternativní způsoby, jak ovlivnit správcovskou společnost. V Petrohradě tak již několik let funguje portál „Náš Petrohrad“vytvořený městskou vládou. Na této stránce můžete odeslat zprávu o existujícím problému výběrem příslušné kategorie a připojením podpůrných fotografií nebo dokumentů. Po registraci na webuzpráva je odeslána ke zpracování exekutorovi - správcovské společnosti a kontrole městské správy. Zároveň je automaticky stanovena lhůta, ve které je zhotovitel povinen reagovat na odstranění závady. Statistika zpráv je důležitým ukazatelem práce okresních správ v oblasti bydlení a komunálních služeb, takže většina zpráv je zpracována efektivně a včas.
Pro problémy související s určením způsobu řízení MKD jsou na portálu pro zasílání zpráv otevřeny dvě kategorie: „Porušení při výběru / změně řídící organizace“a „Porušení při vytváření HOA“. Pokud také neexistují žádné informace o vybrané správcovské společnosti, můžete odeslat zprávu do kategorie „V domě nejsou žádné informace o správcovské společnosti.“
Portál představuje obrovský výběr kategorií pro vkládání zpráv o nevyhovujícím stavu společného majetku v domě a na dvoře. Můžete také nahlásit rozbité houpačky na hřišti, přetékající odpadkové koše a neumyté schody. Nejoblíbenější kategorie pro údržbu domu jsou „Nevyhovující stav vchodových dveří“a „Ne nebo nedodržování harmonogramu úklidu vchodu“. V první jsou přijímány zprávy o nutnosti naléhavé práce na aktuální opravě vchodu, ve druhé - informace o porušení hygienického stavu schodišť.
Povědomí o způsobech řízení MKD, jejich vlastnostech, postupu při výběru správcovské společnosti a sledování její práce umožňuje vybrat nejúspěšnější možnost proúdržbu vašeho domova. Abyste porozuměli spletitostem bytové legislativy, musíte strávit poměrně hodně času, ale tato práce se vám vyplatí s dobře upravenými schody a bezproblémově fungujícími výtahy.
